分類：稅費及貸款

財政部表示，納稅義務人出售自用住宅房屋所繳納該財產交易所得部分的所得稅額，
要申請重購自用住宅扣抵或退還稅額，應符四條件。

四條件包括：

第一、自用住宅房屋指納稅義務人本人或配偶、
申報受扶養直系親屬於出售或重購的房屋辦竣戶籍登記，
且在出售前一年內無出租或供營業使用。

第二、而自用住宅不論先售後購或先購後售，其產權登記的時間相距在兩年內。

第三，重購自用住宅的房屋，其價額超過原出售價額者，
得於重購自用住宅的房屋完成移轉登記之年度，
自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

第四，原財產交易所得未由財產交易損失中扣抵。

財政部提醒，出售及重購價額僅以「房屋」價額比較，
若買賣契約書僅約定總價者而未區分房屋價額，
應先依房地比即房屋評定現值占土地公告現值，
及房屋評定現值總額之比率計算出房屋價額，再進行比較。

舉例來說，甲君於2015年購入A自用住宅，買賣契約書約定房屋價額470萬元；
2016年出售原有B自用住宅，出售時買賣契約書並未區分房地價格，
僅載明總價額1,200萬元，則應依房屋評定現值64萬元占土地公告現值256萬元，
及房屋評定現值64萬元兩者合計的比率，計算出售的房屋價額為240萬元。

而因重購房屋價額470萬元，超過出售房屋價額240萬元，
因此甲君可於2016年綜合所得稅申請重購自用住宅扣抵。

假設2016年綜所稅不含該筆財產交易所得的應納稅額為5萬元，
增列該筆財產交易所得的應納稅額為6萬元，則甲君可申請扣抵的所得稅額為1萬元。

民眾若符合上述條件，可檢附重購及出售年度的戶口名簿影本、
重購及出售自用住宅房屋的買賣契約書、收付價款證明影本，
或向地政機關辦理重購及出售自用住宅房屋移轉登記的契約文件影本，
及所有權狀影本，以證明重購的價格高於出售的價格，
及產權登記的時間相距在兩年以內，併同申請扣抵或退稅年度的綜合所得稅結算申報書，
向戶籍所在地國稅局辦理。

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銀行推出以房養老專案，吸引許多銀髮族申請，
讓老人家靈活的運用手中現成公寓，有業者分析，
讓老人家積極申請的主因，都是為了升級自己的住處，以符合自己的居住需求。

有業者分析指出，很多老公寓並沒有設置電梯，
才是讓老人家積極申請以房養老的主因。

一位長年銷售醫療保單的保險業者向《工商時報》透露，
根據他多年與保戶往來的經驗，
很多超過65、70歲銀髮族會想從四、五層樓的老公寓，
搬到有電梯的華廈大樓，主要都是因為身體的狀況，
如心臟疾病、膝蓋或關節病變，身體已無力負擔步行上下樓梯。

銀髮族要讓自己的住處「升級」，除了被動等待都更、增建之外，
也可以逆向抵押買下新房，讓自己住的舒服。

申請以房養老的貸款人，可以先透過手中現成的公寓，
向銀行辦理逆向抵押貸款，接下來銀行會按照總貸款金額，
根據借款戶所申請的貸款年限來按月撥給借款人固定的安老金，
也成為新屋房貸的每月還款來源。

新北市都更處長張溫德日前曾指出，若建築物結構狀況良好，
可透過整建維護改善使用機能、強化安全，
新北市府目前提供建物外牆拉皮、結構補強或公寓增設電梯經費補助
，每案補助額度最高50%、上限1000萬元。

原文網址: 銀髮族以房養老　多數想換到這種房子 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/208287158484.html

老一輩的人普遍有「有土斯有財」觀念，加上台灣房價飛漲是近10年的事，
過去一般的白領，甚至是藍領階級，都能為自己買房子，
因此很多老人儘管退休之後手中可運用現金不多，有房子的人卻比比皆是，
甚至一對夫妻有二戶的銀髮族也不在少數。

周轉金＋逆房貸，打造美好退休生活。

銀行主管建議，不動產可說是老人財富中，最具有保值性的，
既然有兩戶房子，與其賣掉，
倒不如兼而搭配透過理財周轉金、逆向抵押房貸兩種產品，
幫退休的銀髮族經營美好的退休人生。

銀行主管表示，過去由於銀行所提供的產品不多，
使得老人安排退休生活在資金流上相當受限，
但現在銀行所推出的理財周轉金或是逆向抵押房貸兩種產品，
都可以幫助老人進行日常生活所須資金籌措的貸款服務，
老人在資金調度的彈性也較過去大增。

其中，透過不動產作為抵押擔保的理財周轉金，
一般來說貸款成數會以5成為限，貸款期間為5年，倘若未動用，
則不計息，本息是到期之後一次攤還，
優點是倘若老人家一口氣有大額開銷，
例如突發性的醫療支出等，可以馬上從中取得。

舉例來說，一筆銀行估值有900萬元的不動產擔保品，
銀行將允許貸款戶可動用額度的最大上限為450萬元，
某老太太若有要動自費手術的急需，
或是其他金額近百萬元的動用需求就可以從中動用資金。

逆向抵押房貸，則較傾向於例行、每月的固定生活開銷，
較無法一時之間進行大額的支付，
此時理財周轉金將可補逆向抵押房貸的不足之處。

甚至，也有名下擁有兩棟房子的銀髮族，
要換屋時，直接以辦理兩種貸款，
一是理財周轉金，
二是逆向抵押房貸的方式來完成這個購置新屋的房貸計畫，

前者所發揮的功能，是讓貸款戶從理財周轉金先行取得2成至3成的自備款，

後者則是讓貸款戶每月有一筆固定的收入，可拿來繳房貸。

銀行主管指出，過去很多銀髮族若要從老公寓換住到有電梯的華廈或大樓，
都得靠「賣房」來支應，但現在銀行所推出的理財周轉金及逆向抵押房貸等兩大類商品，
可說真正實踐了華人社會「有土斯有財」的觀念，
讓有殼的退休銀髮族不致明明坐擁「黃金屋」，卻只能喊窮。

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老年人想要換屋，現在不用賣房子了，因為有「逆向抵押房貸」加持。
各大行庫競相投入的「以房養老」，
不僅能讓退休的銀髮族有按月撥付的穩定安老金，
甚至還能更積極的滿足換屋的需求；

其中最重要的密訣，在於可讓每月由銀行撥付的安老金，
轉換成辦理房貸時每月還款的穩定資金來源。

有殼銀髮族2種理財方式比較 老年人在居住品質、安全上最大的負擔，
一半以上其實都與老公寓缺乏電梯設施有關。

一位長年銷售醫療保單的保險業者表示，根據他多年與保戶往來的經驗，
很多銀髮族的保戶超過65、70歲之後，
就不得不從老舊的四、五層樓公寓搬到有電梯的華廈或大樓，
一方面是因為心臟疾病、另一方面是膝蓋或關節病變，
但這時很多老人所以無法順利的換屋，
通常都是跟換屋之前必須要賣房子，才有足夠的現金來買新屋有關。

以房養老的逆向抵押房貸方案出爐之後，老年人換屋將不用靠「賣屋」來支應，
而是有其他更靈活的應變方式。

舉例來說，申請以房養老的銀髮貸款人，
其實可以先透過手中現成的公寓，向銀行進行抵押辦理逆向抵押貸款，
接下來銀行將會將總貸款金額，
根據借款戶所申請的20、30貸款年限來按月撥付給借款人固定的安老金，
而這筆安老金，正好可以作為這為銀髮借款戶，
向銀行申辦新屋房貸的每月還款穩定資金來源。

大型行庫目前就已有這樣的案例。
一對年紀在70歲上下，住在新北市的老夫婦，
30年前買下2戶公寓並打通為一層自住，
在舊家住了長達30多年光景之後，由於老太太行動不便，老先生決定換屋，
並相中離舊家走路只要2分鐘左右，有電梯、24小時保全管理的社區大樓，
整個購置新屋所需要的花費，大約1,000萬元，
老夫婦手中大約有200萬元的自備款，但剩下的800萬元，
除非有其他管道取得，否則就只能靠賣房子來換屋。
但逆向抵押房貸幫助老夫婦解決了這個問題。

在向銀行申辦，並透過有長年授信經驗的銀行主管協助之後，
數月前這對老夫婦透過名下的這棟老公寓，
向銀行成功申辦了一筆逆向抵押房貸。

經銀行鑑價之後的老公寓擔保價值為1,800萬元，
老夫婦貸款5成，貸款期間25年，每月由銀行這裡撥付3萬元，
正好讓老夫婦用來繳每月新購置社區大樓住家的房貸本息，
在不用靠賣屋的情況下，成功的換屋。

銀行主管也綜合近來房市的市況指出，現在房市景氣並不理想，
就算要賣屋，也賣不到好價格，此時逆向抵押房貸可以發揮的作用更大，
可以讓老人家手上的不動產，不必為了換屋、非得以不理想的價格賣出，
而能讓老人家繼續保有手上的不動產，為自己的財富繼續增值。

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財政部表示，納稅義務人出售自用住宅房屋所繳納該財產交易所得部分的所得稅額，
要申請重購自用住宅扣抵或退還稅額，應符四條件。

財政部提醒，要申請重購自用住宅扣抵或退還稅額，應符四條件，四條件包括：

第一、自用住宅房屋指納稅義務人本人或配偶、
申報受扶養直系親屬於出售或重購的房屋辦竣戶籍登記，
且在出售前一年內無出租或供營業使用。

第二、而自用住宅不論先售後購或先購後售，
其產權登記的時間相距在兩年內。

第三，重購自用住宅的房屋，其價額超過原出售價額者，
得於重購自用住宅的房屋完成移轉登記之年度，
自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

第四，原財產交易所得未由財產交易損失中扣抵。

財政部提醒，出售及重購價額僅以「房屋」價額比較，
若買賣契約書僅約定總價者而未區分房屋價額，
應先依房地比即房屋評定現值占土地公告現值，
及房屋評定現值總額之比率計算出房屋價額，再進行比較。

舉例來說，甲君於2015年購入A自用住宅，
買賣契約書約定房屋價額470萬元；
2016年出售原有B自用住宅，出售時買賣契約書並未區分房地價格，
僅載明總價額1,200萬元，
則應依房屋評定現值64萬元占土地公告現值256萬元及房屋評定現值64萬元兩者合計的比率，
計算出售的房屋價額為240萬元。

而因重購房屋價額470萬元，超過出售房屋價額240萬元，
因此甲君可於2016年綜合所得稅申請重購自用住宅扣抵。

假設2016年綜所稅不含該筆財產交易所得的應納稅額為5萬元，
增列該筆財產交易所得的應納稅額為6萬元，
則甲君可申請扣抵的所得稅額為1萬元。

民眾若符合上述條件，
可檢附重購及出售年度的戶口名簿影本、
重購及出售自用住宅房屋的買賣契約書、
收付價款證明影本，
或向地政機關辦理重購及出售自用住宅房屋移轉登記的契約文件影本，
及所有權狀影本，
以證明重購的價格高於出售的價格，
及產權登記的時間相距在兩年以內，
併同申請扣抵或退稅年度的綜合所得稅結算申報書
，向戶籍所在地國稅局辦理。

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