月份：八月 2017

雖然爐碴經處理後可使用於道路、人行道，但因政府管理不當，
出現業者將未經處理的爐碴用在人住的房子，時間一到，牆壁就會開始長「青春痘」，
嚴重時牆面出現大面積剝落，修繕時傷心又麻煩。

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到底要怎麼確保自己不買到爐碴屋？

專家指出，買房看屋時就要先看這2個地方，才能買的安心、住的放心。

爐碴經處理後可使用於道路、人行道。
專家建議，要避免購買爐碴屋，看屋時要看陽台、天花板，也可挑屋齡兩年以上的建案。
簽合約時要加註，並索取建材履歷。若不幸買到爐碴屋，則要檢查粉刷層及結構體，並連絡建商處理。

台灣區預拌混凝土公會總幹事董水湧在《商周》指出，
看屋時可留意沒有裝潢到的牆面或樑柱、天花板，
尤其是陽台等處，是否有粉末脫落的痕跡。

台灣混凝土學會理事長黃然日前接受《好房網》採訪時指出，建立產品履歷是關鍵。

他強調，歐盟與日本等先進國家，
皆將煉鋼爐碴應用於瀝青混凝土、路基、混凝土粒料、水泥原料等，
而電弧爐碴因品質不穩定，用在混凝土中，建物約半年左右時間，
牆面與天花板等混凝土構件表面，會發生類似青春痘（pop out）的現象。

原文網址: 怎樣避免買到爐渣屋？先看這2個地方 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/181936158656.html

房價降多少，才打算進場？

想買房的人，當然是「越低越好」

至於幅度，根據房仲調查，超過5成的人期待再降5-10%就打算進場。

不過，專家提醒，這樣的「盤算盲點」，可能讓你與適合的房子錯身而過。

專家提醒「降價多少就進場」的想法，可能讓你與好房擦身而過。

根據永慶房產集團今年Q2房產趨勢研究報告指出，
買房大刀砍價的情形已經逐漸減少，約50%民眾期待，
比目前實價登錄再降價5~10%就願意進場購屋。

不過，財經理財專家Dolin66卻提醒，這樣的期待「千萬不可以有」。

Dolin在商周.com專欄中撰文指出，現在台灣房市開價呈現M型化，高價屋拉高了總平均值。

有些區域房價看似仍高，但區域中一定也有低於均價的房子，
不要一昧認定這些必然是條件不佳的房子，
事實上，不乏有屋主急售或想換屋的「好房」。

如果陷入「跌多少才要進場」的盲點，就可能錯過了那些適合自己的房子。

Dolin建議，此時，積極的看屋還是必要。

事實上，願意讓價的屋主的確越來越多，

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，從去年下半年起，
建商破盤搶市，引發了漣漪效應。

永慶房產集團在2月所做的「網路住宅委售物件」分析，
全台降價物件占比近2成，其中又以雙北市逼近3成最多，高雄市也超過2成。
謝志傑建議，屋主心態漸漸軟化，想一圓買房夢得積極進場看屋，多比價。

原文網址: 丟掉這個盲點　買房夢就更靠近了… | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/416679158566.html

買房子堪稱是人生中最大一筆投資，要掏錢出來可不能草草決定，
民眾大多希望把錢花在刀口上，偏好低公設比的建物，
不過公設比越低，真的就越撿到便宜嗎？

專家直接戳破迷思。 業者為了降低公設比，以滅少停車位面積來增加停車位，
車位太滿，車道跟著狹窄，恐變成看的到卻停不到的車位。

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中華國際財經創意交流協會理事長謝明瑞，
在財團法人國家政策研究基金會發表的報告中指出，
房市普遍低迷的情況下，公設比偏高的問題肯定引發爭議，
建商抓準了民眾的心態，會把歪腦筋動到地下停車位，
通常停車位的面積大約在10到12坪間為合理值，
有些業者卻以滅少停車位面積來增加停車位，車位太滿，車道跟著狹窄，
恐變成看的到卻停不到的車位，民眾往往吃了虧還不自知。

另外，不少建案依舊將雨遮列入計坪，雨遮越多，帳面上公設比的確降低，
不過實際上使用的坪數卻沒有增加，
雖然內政部通過從2018年開始，無論是預售屋、新成屋的「屋簷」、「雨遮」一律不計坪、不計價，
維護消費者權益，不過民眾感嘆，上有政策下有對策，下手買房前還是得步步為營啊。

原文網址: 公設比越低越好？　魔鬼細節藏在地下室 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/162670158747.html

財政部表示，納稅義務人出售自用住宅房屋所繳納該財產交易所得部分的所得稅額，
要申請重購自用住宅扣抵或退還稅額，應符四條件。

四條件包括：

第一、自用住宅房屋指納稅義務人本人或配偶、
申報受扶養直系親屬於出售或重購的房屋辦竣戶籍登記，
且在出售前一年內無出租或供營業使用。

第二、而自用住宅不論先售後購或先購後售，其產權登記的時間相距在兩年內。

第三，重購自用住宅的房屋，其價額超過原出售價額者，
得於重購自用住宅的房屋完成移轉登記之年度，
自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

第四，原財產交易所得未由財產交易損失中扣抵。

財政部提醒，出售及重購價額僅以「房屋」價額比較，
若買賣契約書僅約定總價者而未區分房屋價額，
應先依房地比即房屋評定現值占土地公告現值，
及房屋評定現值總額之比率計算出房屋價額，再進行比較。

舉例來說，甲君於2015年購入A自用住宅，買賣契約書約定房屋價額470萬元；
2016年出售原有B自用住宅，出售時買賣契約書並未區分房地價格，
僅載明總價額1,200萬元，則應依房屋評定現值64萬元占土地公告現值256萬元，
及房屋評定現值64萬元兩者合計的比率，計算出售的房屋價額為240萬元。

而因重購房屋價額470萬元，超過出售房屋價額240萬元，
因此甲君可於2016年綜合所得稅申請重購自用住宅扣抵。

假設2016年綜所稅不含該筆財產交易所得的應納稅額為5萬元，
增列該筆財產交易所得的應納稅額為6萬元，則甲君可申請扣抵的所得稅額為1萬元。

民眾若符合上述條件，可檢附重購及出售年度的戶口名簿影本、
重購及出售自用住宅房屋的買賣契約書、收付價款證明影本，
或向地政機關辦理重購及出售自用住宅房屋移轉登記的契約文件影本，
及所有權狀影本，以證明重購的價格高於出售的價格，
及產權登記的時間相距在兩年以內，併同申請扣抵或退稅年度的綜合所得稅結算申報書，
向戶籍所在地國稅局辦理。

原文網址: 申請自住宅重購退稅　四要件 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/205348158398.html

住商混和大樓難免出現住客和商家的紛爭，
新北市就有一處社區大樓，有居民惡意在店家門前堆放大型雜物，
幾乎把整間店面全部遮蓋，店家實在受不了，氣得向媒體投訴。

家門口堆放雜物， 管委會可連續裁罰。

居住環境難免會遇到歹厝邊，
律師胡原龍透過TVBS新聞表示，如果影響到自身權益，
主管機關的裁罰是可以罰4萬到20萬元不等，而且可以連續開罰，
而且如果對方不理會，可以移送到行政執行署強制執行。

所以就算是社區的公共空間，也不能放置私人東西。

管委會的權限不只這樣，當走進公寓或大廈，
常會發現住戶都習慣將大門口堆放雜物和鞋架，
當作是自己的私人空間，
但樓梯口其實是屬於公領域，
依照《公寓大廈管理條例》規定，
基於消防安全，樓梯間、走廊通道都不可推放物品，
以免發生事故時影響逃生，否則管委會有權移除。

雖然民眾大多埋怨管委會未免也管太寬了吧，
但有好的規範才能讓住戶安全有保障。

原文網址: 你家就是我家？　不！濫用公共空間可連續開罰 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/568449158567.html

西曬屋經專業改造，也可住得節能舒適！
邱繼哲及譚海韻兩夫妻10多年前南下中市看房買屋，
接手一間嚴重西曬的頂樓屋，
以綠建築專長改造整成通風、防熱、宜居，且省電近3分之2的舒適好宅。

很省電，譚海韻以綠建築專業改造頂樓西曬屋，居住起來節能省電又舒適。

邱繼哲及譚海韻原在綠建築研究中心工作，
2006年南下中市看屋買房，位於南屯區的一間屋主，
從事網購在家工作，裝潢2個月進住後，因頂樓嚴重西曬，
屋內大開冷氣仍悶熱難耐而想轉手。

兩夫妻認為透過綠改造即可改善，就買下重新規畫，以綠建築專業打造節能屋。

雙層窗，雙層牆、雙層窗是解決嚴重西曬牆面的節能方法。

譚海韻指出，「綠化」意指生態、節能、減廢及健康，
外遮陽及隔熱的設計可節能、通風則達到生活健康需求。

譚海韻說，「雙層牆」及「雙層窗」可大幅改善西曬牆面問題，

「雙層牆」是在內牆再加上木牆或矽酸鈣板，
中間夾入岩棉等不同材料，花費不昂貴，隔熱效果極佳，
1面10.5平方公尺的牆面，DIY僅約1萬8000萬元可完成，
找人施工約4個工作天須提高到3萬元。

「雙層窗」是在2層玻璃窗之間加裝1組百葉窗簾，
在西曬時放下百葉窗，打開外窗、關閉內窗，
太陽曬到百葉窗後，熱度可由打開外窗漂走；

冬天放下百葉窗，關閉外窗、打開內窗，讓太陽照熱百葉窗熱度可傳達進室內，
並透過暖熱空氣的對流，讓室內維持溫暖。

「生活小改造，都是節能，健康不可忽視。」

譚海韻表示，廁所及廚房要24小時排氣才可以通風，
抽油煙機及冷氣機都有變頻產品；
每個房間可打通風洞、房門可留通風口；
廚房門方可加裝側面排氣扇。

當時2人居住，平均2個月電費僅約為3000元，
相較於原屋主2個月電費破萬元，節電近3分之2，就可看出整體效果。

邱繼哲及譚海韻因參與台達電子文教基金會協助住家節能改造計畫，
成立台灣綠適居協會，開設節能課程，並協助民眾改造居住環境。

2007年協助改善25個家庭住處，針對最耗電部分進行改造，省電量最高可達68％。

「聽屋主解說這間改造節能屋，讓我很驚豔！」
目前向譚海韻承租造屋的陳藝瑄說，位於頂樓西曬約30坪房子，
夏天白天以冷氣或通風扇維持室內溫度攝氏26度，
不但節能省電且舒適，室內外溫差約攝氏4度，
隔熱效果好，節能又健康的貼心設計，全家住得溫馨又健康。

原文網址: 頂樓屋西曬嚴重　改成節能好宅 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/102059158442.html

銀行推出以房養老專案，吸引許多銀髮族申請，
讓老人家靈活的運用手中現成公寓，有業者分析，
讓老人家積極申請的主因，都是為了升級自己的住處，以符合自己的居住需求。

有業者分析指出，很多老公寓並沒有設置電梯，
才是讓老人家積極申請以房養老的主因。

一位長年銷售醫療保單的保險業者向《工商時報》透露，
根據他多年與保戶往來的經驗，
很多超過65、70歲銀髮族會想從四、五層樓的老公寓，
搬到有電梯的華廈大樓，主要都是因為身體的狀況，
如心臟疾病、膝蓋或關節病變，身體已無力負擔步行上下樓梯。

銀髮族要讓自己的住處「升級」，除了被動等待都更、增建之外，
也可以逆向抵押買下新房，讓自己住的舒服。

申請以房養老的貸款人，可以先透過手中現成的公寓，
向銀行辦理逆向抵押貸款，接下來銀行會按照總貸款金額，
根據借款戶所申請的貸款年限來按月撥給借款人固定的安老金，
也成為新屋房貸的每月還款來源。

新北市都更處長張溫德日前曾指出，若建築物結構狀況良好，
可透過整建維護改善使用機能、強化安全，
新北市府目前提供建物外牆拉皮、結構補強或公寓增設電梯經費補助
，每案補助額度最高50%、上限1000萬元。

原文網址: 銀髮族以房養老　多數想換到這種房子 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/208287158484.html

老一輩的人普遍有「有土斯有財」觀念，加上台灣房價飛漲是近10年的事，
過去一般的白領，甚至是藍領階級，都能為自己買房子，
因此很多老人儘管退休之後手中可運用現金不多，有房子的人卻比比皆是，
甚至一對夫妻有二戶的銀髮族也不在少數。

周轉金＋逆房貸，打造美好退休生活。

銀行主管建議，不動產可說是老人財富中，最具有保值性的，
既然有兩戶房子，與其賣掉，
倒不如兼而搭配透過理財周轉金、逆向抵押房貸兩種產品，
幫退休的銀髮族經營美好的退休人生。

銀行主管表示，過去由於銀行所提供的產品不多，
使得老人安排退休生活在資金流上相當受限，
但現在銀行所推出的理財周轉金或是逆向抵押房貸兩種產品，
都可以幫助老人進行日常生活所須資金籌措的貸款服務，
老人在資金調度的彈性也較過去大增。

其中，透過不動產作為抵押擔保的理財周轉金，
一般來說貸款成數會以5成為限，貸款期間為5年，倘若未動用，
則不計息，本息是到期之後一次攤還，
優點是倘若老人家一口氣有大額開銷，
例如突發性的醫療支出等，可以馬上從中取得。

舉例來說，一筆銀行估值有900萬元的不動產擔保品，
銀行將允許貸款戶可動用額度的最大上限為450萬元，
某老太太若有要動自費手術的急需，
或是其他金額近百萬元的動用需求就可以從中動用資金。

逆向抵押房貸，則較傾向於例行、每月的固定生活開銷，
較無法一時之間進行大額的支付，
此時理財周轉金將可補逆向抵押房貸的不足之處。

甚至，也有名下擁有兩棟房子的銀髮族，
要換屋時，直接以辦理兩種貸款，
一是理財周轉金，
二是逆向抵押房貸的方式來完成這個購置新屋的房貸計畫，

前者所發揮的功能，是讓貸款戶從理財周轉金先行取得2成至3成的自備款，

後者則是讓貸款戶每月有一筆固定的收入，可拿來繳房貸。

銀行主管指出，過去很多銀髮族若要從老公寓換住到有電梯的華廈或大樓，
都得靠「賣房」來支應，但現在銀行所推出的理財周轉金及逆向抵押房貸等兩大類商品，
可說真正實踐了華人社會「有土斯有財」的觀念，
讓有殼的退休銀髮族不致明明坐擁「黃金屋」，卻只能喊窮。

原文網址: 周轉金＋逆房貸　打造美好退休生活 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/148726158481.html

老年人想要換屋，現在不用賣房子了，因為有「逆向抵押房貸」加持。
各大行庫競相投入的「以房養老」，
不僅能讓退休的銀髮族有按月撥付的穩定安老金，
甚至還能更積極的滿足換屋的需求；

其中最重要的密訣，在於可讓每月由銀行撥付的安老金，
轉換成辦理房貸時每月還款的穩定資金來源。

有殼銀髮族2種理財方式比較 老年人在居住品質、安全上最大的負擔，
一半以上其實都與老公寓缺乏電梯設施有關。

一位長年銷售醫療保單的保險業者表示，根據他多年與保戶往來的經驗，
很多銀髮族的保戶超過65、70歲之後，
就不得不從老舊的四、五層樓公寓搬到有電梯的華廈或大樓，
一方面是因為心臟疾病、另一方面是膝蓋或關節病變，
但這時很多老人所以無法順利的換屋，
通常都是跟換屋之前必須要賣房子，才有足夠的現金來買新屋有關。

以房養老的逆向抵押房貸方案出爐之後，老年人換屋將不用靠「賣屋」來支應，
而是有其他更靈活的應變方式。

舉例來說，申請以房養老的銀髮貸款人，
其實可以先透過手中現成的公寓，向銀行進行抵押辦理逆向抵押貸款，
接下來銀行將會將總貸款金額，
根據借款戶所申請的20、30貸款年限來按月撥付給借款人固定的安老金，
而這筆安老金，正好可以作為這為銀髮借款戶，
向銀行申辦新屋房貸的每月還款穩定資金來源。

大型行庫目前就已有這樣的案例。
一對年紀在70歲上下，住在新北市的老夫婦，
30年前買下2戶公寓並打通為一層自住，
在舊家住了長達30多年光景之後，由於老太太行動不便，老先生決定換屋，
並相中離舊家走路只要2分鐘左右，有電梯、24小時保全管理的社區大樓，
整個購置新屋所需要的花費，大約1,000萬元，
老夫婦手中大約有200萬元的自備款，但剩下的800萬元，
除非有其他管道取得，否則就只能靠賣房子來換屋。
但逆向抵押房貸幫助老夫婦解決了這個問題。

在向銀行申辦，並透過有長年授信經驗的銀行主管協助之後，
數月前這對老夫婦透過名下的這棟老公寓，
向銀行成功申辦了一筆逆向抵押房貸。

經銀行鑑價之後的老公寓擔保價值為1,800萬元，
老夫婦貸款5成，貸款期間25年，每月由銀行這裡撥付3萬元，
正好讓老夫婦用來繳每月新購置社區大樓住家的房貸本息，
在不用靠賣屋的情況下，成功的換屋。

銀行主管也綜合近來房市的市況指出，現在房市景氣並不理想，
就算要賣屋，也賣不到好價格，此時逆向抵押房貸可以發揮的作用更大，
可以讓老人家手上的不動產，不必為了換屋、非得以不理想的價格賣出，
而能讓老人家繼續保有手上的不動產，為自己的財富繼續增值。

原文網址: 善用以房養老　一房變兩房 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/672793158361.html

每一種建築樣式，都是一種對幸福的理解，環保達人謝孟霖10年前買下30年老房子，
自己畫設計圖、動手修繕，將埋在半山腰又悶又溼的「半穴居」，
打造成風吹徐徐，會發電又能接雨汲露的綠建築，
一家生活其中，呼吸也在實踐環保，透過建築活出了心中的理想。

理想的家 　環保達人謝孟霖打造環保節能屋，
利用集雨塔，澆灌陽台有機蔬菜花園。

謝孟霖是彰化縣野鳥學會的健將，
熱愛生態，當過幼稚園長，還是晨陽學園的老師，有著多元身分，終極關懷一直是環保，
10年前和八卦山半山腰老房子相遇，不捨被拆，投入改造行動。

謝孟霖說，房子名義是棟透天厝
，但是背倚山腰，一半就埋在山裡，
雖4樓高，卻算是半穴居，牆壁滲水、天花板結露，潮溼又不通風，
他不想看著房子被拆了後產生大量垃圾，就買下了，
住了1年，緩緩感受四季日照、風吹雨淋變化，
貼近這建築個性，才開始量身打造。

「最討厭是浪費！最大信念是貼近自然。」

不靠電風扇、抽風機成了第一鐵律，
謝孟霖創造一條「通風路徑」，運用熱空氣上升原理，
在頂樓打造百葉進風塔，夏天熱氣流出了，風就從這裡吹進屋，形成調節的循環。

夏天外頭35℃，家裡才25℃左右，冬天外頭12℃，家裡也有18℃，
然後，又在老牆外加裝牆面，利用牆中間的空氣層加強隔熱，
屋頂裝置太陽能板，一年發電4000度、賣給台電，這筆拿去繳了電費後還有剩，
並設計集雨塔，收集雨水、露水，澆灌3樓半陽台的蔬菜花園，
生機盎然，連吃的蔬菜也落實有機概念。

謝孟霖逼自己從素人變成綠建築達人，又多出一個新身分，
現在除了生態導覽，輔導輟學孩子找尋生命意義，
還常替人畫出綠建築藍圖，老是熬夜忙到天亮。

原本人人喊拆的老房子活出了新生命，白牆、搭配藍邊框，
被封為「彰化環保節能屋」，已是「鷹揚八卦」賞鳥旅遊行程中，
有名的一站學習景點，吸引人們預約參觀，
他在生活中實踐了環保，也打造出老婆、兩個孩子心中最理想的家。

原文網址: 悶溼半穴居　搖身綠建築 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/187944158437.html

財政部表示，納稅義務人出售自用住宅房屋所繳納該財產交易所得部分的所得稅額，
要申請重購自用住宅扣抵或退還稅額，應符四條件。

財政部提醒，要申請重購自用住宅扣抵或退還稅額，應符四條件，四條件包括：

第一、自用住宅房屋指納稅義務人本人或配偶、
申報受扶養直系親屬於出售或重購的房屋辦竣戶籍登記，
且在出售前一年內無出租或供營業使用。

第二、而自用住宅不論先售後購或先購後售，
其產權登記的時間相距在兩年內。

第三，重購自用住宅的房屋，其價額超過原出售價額者，
得於重購自用住宅的房屋完成移轉登記之年度，
自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

第四，原財產交易所得未由財產交易損失中扣抵。

財政部提醒，出售及重購價額僅以「房屋」價額比較，
若買賣契約書僅約定總價者而未區分房屋價額，
應先依房地比即房屋評定現值占土地公告現值，
及房屋評定現值總額之比率計算出房屋價額，再進行比較。

舉例來說，甲君於2015年購入A自用住宅，
買賣契約書約定房屋價額470萬元；
2016年出售原有B自用住宅，出售時買賣契約書並未區分房地價格，
僅載明總價額1,200萬元，
則應依房屋評定現值64萬元占土地公告現值256萬元及房屋評定現值64萬元兩者合計的比率，
計算出售的房屋價額為240萬元。

而因重購房屋價額470萬元，超過出售房屋價額240萬元，
因此甲君可於2016年綜合所得稅申請重購自用住宅扣抵。

假設2016年綜所稅不含該筆財產交易所得的應納稅額為5萬元，
增列該筆財產交易所得的應納稅額為6萬元，
則甲君可申請扣抵的所得稅額為1萬元。

民眾若符合上述條件，
可檢附重購及出售年度的戶口名簿影本、
重購及出售自用住宅房屋的買賣契約書、
收付價款證明影本，
或向地政機關辦理重購及出售自用住宅房屋移轉登記的契約文件影本，
及所有權狀影本，
以證明重購的價格高於出售的價格，
及產權登記的時間相距在兩年以內，
併同申請扣抵或退稅年度的綜合所得稅結算申報書
，向戶籍所在地國稅局辦理。

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