連「實價」都不能相信了 該怎麼出價？
最近有不少房市專家，
宣稱「台灣將全面進入低成交時代！」
這個消息，對購屋族來說，是好事一樁嗎？
隨著成交量越來越低，
過去幾年，大家奉之為圭臬的「實價登錄」，
可供參考的價格越來越少，
購屋族出價引據無門，
但誰也不願意當冤大頭，
市場觀望態勢，只會越來越濃。
成交量驟跌，
民眾可參考的實價登錄資料也跟著減少，
也少了出價依據。
實價登錄全面失靈？買房出價攻心計！
最近，好友小許在北投看上一間中古公寓，
屋主開價一坪50萬，
25坪的小三房公寓，總價1250萬，
這價錢，比起市中心，的確是輕薄短小多，
出價斡旋前，他跟大多數人一樣，
上網看了實價登錄，
沒想到不但這棟物件近一年沒有成交紀錄，
他擴大搜尋範圍，方圓百里的類似物件，
近兩年也沒有人賣屋！
「這樣我要怎麼出價？」 房仲聲聲說，
這樣的價格千載難逢，小許苦惱極了，
他看到最接近的價格記錄，
是一間三年半前賣出的大三房公寓，
當時，還在房價高點，一坪約55萬，
表面上的數字看起來，現在的房價好像是跌了，
但畢竟是幾年前的事，如果照著出價，
豈不是拿自己的血汗錢開玩笑？
「這樣的情況，未來兩年，只會越來越多！」
有房仲私下抱怨，現在他們都不會賣房子了，
以前跟客人說，屋主開價比實價登錄還便宜，
多少可以看到買家有點鬆動的表情，
現在他們直接被白眼，
買家都覺得，比實價登錄低是最基本的，
但要低多少才算滿意？
他們又說不出個所以然。
過去幾年的買屋寶典「實價登錄」，
已經沒人放在眼裡，
像小許這樣想危機入市的屋主，
只能瞎子摸象，最後是買貴了還是占到便宜了？
完全沒個準！
這種時候，誰都怕被坑了，
當交易量跌到連「實價」都不「實價」了，
就不能買房了嗎？當然不是！
小許先跟房仲表達意願，
有空就帶不同家人去看屋，
但遲遲不肯出價，房仲急了，
頻頻勸他先出價就就可以談，
小許這才不慌不忙的打聽，
屋主要多少錢才收斡旋金？
前一個議價的買家又出了多少？
房仲面露難色，狀似透露添大機密的說，
上一個出到1150萬，屋主還是不肯賣，
「不如加到1175萬，有機會成交！」
小許不動聲色，
偷偷到另一家也接了這個物件的房仲詢問，
佯裝看屋客的他，確知最後出價是1150萬無誤，
才放心加到1160萬試探屋主，
來來回回大半個月，屋主終於撐不住，
同意以1168萬的好彩頭價成交，
換算下來，一坪46萬，
是實價登錄價的84折。
雞蛋裡頭挑房子
低於實價勇闖蛋黃區 這樣的成交價，滿意嗎？
小許笑說，「怎麼可能會滿意？」
有朋友笑他，這種亂世敢買屋，心臟很大顆喔！
但，小李心中很明白，
以前，一千萬出頭，他只能往新北市看，
現在可以找到台北市門牌的北投，
等於是「在蛋黃區裡挑蛋白」，
這已經往前邁進了一大步，
當實價登錄失靈，現在買屋開價，
只能靠感覺說話嗎？
不，有更科學一點的選擇方法！
首先，實價仍有「最低」參考價值，
高於實價的高傲屋主直接淘汰，
列入拒絕往來戶，
起碼要低於實價的9折，才可列入考慮清單；
其次，詳列出考慮物件後，
可不是越便宜的越好，這種時候，
選「折扣」不如選「區域」！
舉例來說，
以前受限於預算，只能看新北市的林口鶯歌等區域，
現在就算開價已經依實價打了8折，
跟板橋、中和打85折相比，
我建議寧可往新北的相對蛋黃區板橋、中和移動，
同理可推，過去看新北第一圈的看屋客，
不要受限實價折扣數，
再往雙北交接的相對蛋黃區移動，
像是文山、北投，就算越往蛋白移動，降幅就越低，
但不要只想著便宜成交，
這絕對是一個雞蛋裡挑房子的好機會，頭過身就過！
所以，「實價」不是不能參考，
而是要算到刀口上，
一心想著要買到最便宜，就像撿石頭的故事一樣，
永遠只會覺得不滿足，
但如果能善用實價數字，
用數字說話，條例出每個地方的降幅，
就能找出最適合自己往前邁進的區域，
千金難買心頭好，菜市場式的錙銖必較，
不如逢低買到一個心滿意足！
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